Mysterium BOG - Baumängel und Bauschäden (nicht nur) in der Ertragswertrichtlinie (EW-RL)
Im Folgenden wird auf die besondere Bedeutung der Nummer 11.2 „Baumängel und Bauschäden“ der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale der Richtlinie zur Ermittlung des Ertragswerts (Ertragswertrichtlinie – EW-RL) vom 12. November 2015 eingegangen.
Dabei gelten die hiesigen Ausführungen in gleicher Weise für die entsprechenden bogˋs "Baumängel und Bauschäden" der Sachwertrichtlinie (SW-RL) vom 05. September 2012 zu Nummer 6.2 und der Vergleichswertrichtlinie (VW-RL) vom 20. März 2014 zu Nummer 8.2.
Zur Übersicht:
Unter Nummer 4 der Ertragswertrichtlinie – EW-RL heißt es: Der vorläufige Ertragswert ist gegebenenfalls um den Werteinfluss der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale zu korrigieren, um den Ertragswert des Grundstücks zu ermitteln. Unter Nummer 11 „Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale“ der Ertragswertrichtlinie – EW-RL gilt: (1) Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (vgl. beispielhaft die Nummern 11.1 bis 11.7) sind vom Üblichen erheblich abweichende Merkmale des einzelnen Wertermittlungsobjekts. Die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale sind durch Zu- oder Abschläge nach der Marktanpassung gesondert zu berücksichtigen (§ 8 Absatz 2 und Absatz 3 ImmoWertV), wenn sie im bisherigen Verfahren noch nicht erfasst und berücksichtigt wurden. (2) Die Ermittlung der Werterhöhung bzw. Wertminderung ist zu begründen. (3) Werden zusätzlich weitere Wertermittlungsverfahren angewandt, sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale – soweit möglich – in allen Verfahren identisch anzusetzen.
Nummer 11.2 „Baumängel und Bauschäden“ der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale der Ertragswertrichtlinie – EW-RL legt dann fest: Wertminderungen auf Grund von Baumängeln, Bauschäden oder unterlassener Instandhaltung können nach Erfahrungswerten, unter Zugrundelegung von Bauteiltabellen oder unter Berücksichtigung der Schadensbeseitigungskosten ermittelt werden. Ein Abzug der vollen Schadensbeseitigungskosten kommt nur in Betracht, wenn der Schaden unverzüglich beseitigt werden muss. Dabei ist gegebenenfalls ein Vorteilsausgleich („neu für alt“) vorzunehmen.
Daraus folgt:
Ohne die erforderliche Fachkunde, langjährige Erfahrung und detaillierte Baukenntnisse dürfte allerdings die sachgerechte Anwendung von Erfahrungswerten und Bauteiltabellen oder die Beurteilung von Schadensbeseitigungskosten ohne ausreichenden Sachverstand nahezu unmöglich sein.
Dabei meine ich hier nicht die unter Wertgutachtern in der Regel vorhandene Fachkunde und Erfahrung im Immobilienbusiness oder Kenntnisse in der Immobilienwirtschaft allgemein, sondern besondere Erfahrungen und das Wissen über Baukonstruktion, Bauphysik, Baustoffe und deren Vorschriften, Normen und Richtlinien.
Nun müssen Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken nicht zwangsläufig auch Sachverständige für Bauschäden sein. Die Wenigsten sind es auch.
Dem Laien wird die Auswirkungen einer geringen oder fehlenden baukonstruktiven Fachkunde nicht sofort bemerken. Erst dann, wenn für kleine Baumängel (zu) große Wertabschläge oder geringe Abschläge bei substandgefährdenden Bauschäden im Wertgutachten erscheinen, kommt es zu Überraschung und Unverständnis, zumindest beim unprofessionellen Auftraggeber.